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11.Januar 2017 13:14 Uhr

Savills Immobilien Beratungs-GmbH

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4 2016

DGAP-News: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q4
2016

11.01.2017 / 13:14
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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11. Januar 2017

GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q4-2016

Deutsche Investoren werden zu Netto-Verkäufern - Nachfrage nach
Gewerbeimmobilien bleibt hoch

- Transaktionsvolumen von 52,7 Mrd. Euro - Rückgang ggü. Vorjahr um 9 %
- Deutsche Investoren mit Nettoverkaufsvolumen von 4,2 Mrd. Euro
- Für 2017 wird ein Umsatzvolumen von 50 Mrd. Euro erwartet

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wechselten im Jahr 2016
Objekte für etwa 52,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies entspricht einem
Rückgang von 9 % gegenüber dem Vorjahr. Damit handelt es sich um das
dritthöchste jemals erfasste Transaktionsvolumen.

Zum ersten Mal im aktuellen Investmentzyklus zeichneten sich deutsche
Investoren durch ein negatives Netto-Investitionsvolumen von 4,3 Mrd. Euro
aus. In den Vorjahren war ihr Ankaufsvolumen stets um mindestens einen
hohen dreistelligen Millionenbetrag höher als ihr Verkaufsvolumen. "Vor dem
Hintergrund der auf neue Tiefstände gesunkenen Spitzenrenditen könnte dies
ein Indiz dafür sein, dass die Zahlungsbereitschaft einiger einheimischer
Investoren ausgereizt ist. Umgekehrt nutzen sie die Hochpreisphase für
Verkäufe", konstatiert Marcus Lemli, CEO Germany / Head of Investment
Europe von Savills. So steigerten deutsche Spezialfonds zwar ihr
Ankaufsvolumen gegenüber 2015 um 22 %, gleichzeitig hat sich ihr
Verkaufsvolumen jedoch mehr als verdreifacht. Insgesamt 62 % des
Transaktionsvolumens lassen sich Verkäufern aus Deutschland zurechnen - so
hoch war der Anteil im laufenden Zyklus, das heißt seit 2009, noch nie.

"Die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien wird auch in diesem Jahr
sehr hoch bleiben", betont Lemli und begründet: "Erstens bleiben Immobilien
im bestehenden Niedrigzinsumfeld attraktiv und zweitens genießt Deutschland
bei Investoren weiterhin den Status als sicherer Anlagehafen". Wegen der
noch stärker ausgeprägten Angebotsknappheit dürfte das Transaktionsvolumen
2017 dennoch leicht zurückgehen. Savills erwartet für das kommende Jahr ein
Transaktionsvolumen von bis zu 50 Mrd. Euro.

Berlin:
Mietsteigerungserwartung bleibt auch 2017 der entscheidende Faktor

- Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro bedeutet Umsatzrückgang um 40 %
- B-Lagen stehen weiterhin im Fokus
- Sehr dynamisches Anfangsquartal 2017 zu erwarten

Der Berliner Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt ist weiterhin von einer hohen
Dynamik gekennzeichnet. Mit einem Transaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro
fiel das Ergebnis jedoch um 40 % geringer aus als im Rekordjahr 2015.

"Dies ist jedoch kein Indiz für eine nachlassende Nachfrage, sondern in
erster Linie eine Folge des Mangels an (großvolumigen) Produkten. Zudem
konnten diverse Großtransaktionen nicht mehr 2016 abgeschlossen werden, was
jedoch zu einem sehr dynamischen Jahresauftakt 2017 führen dürfte", erklärt
Steffen Pulvermacher, Director und bei Savills verantwortlich für das
Investmentgeschäft in Berlin.

Maßgeblicher Faktor vieler Investitionspläne ist und bleibt die Erwartung
an ein überdurchschnittliches Mietwachstum. Entsprechende Szenarien dürften
daher auch im Jahr 2017 vor allem in den B-Lagen zu einer steigenden
Investorennachfrage führen, was in einigen dieser Lagen zu einer weiteren
Renditekompression führen dürfte.



Düsseldorf:
Hohe Investmentaktivität bei kleineren Objekten

- Transaktionsvolumen sinkt um 18 % auf 2,3 Mrd. Euro
- Anhaltend hohe Investmentaktivität im laufenden Jahr zu erwarten
- Lagen in CBD-Nähe werden zunehmend aufgewertet

Im vergangenen Jahr wechselten in Düsseldorf Gewerbeimmobilien für etwa 2,3
Mrd. Euro den Eigentümer. Während das Transaktionsvolumen gegenüber dem
Vorjahr damit um 18 % sank, ging die Zahl der verkauften Objekte nur um 7 %
zurück. Für einen Umsatzschub sorgte im vierten Quartal der Erwerb der
zukünftigen L'Oréal-Zentrale, welcher die größte Transaktion des letzten
Jahres war. Auf Rang zwei und drei folgten die Ankäufe des Karstadt-
Warenhauses und des Hyatt Regency Hotels.

"Die anhaltend hohe Zahl der Transaktionen spiegelt die unverändert hohe
Nachfrage nach Düsseldorfer Immobilien wider", erläutert Stefan Mellies,
Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in
Düsseldorf und ergänzt: " Wir gehen auch für das Jahr 2017 von einer
anhaltend hohen Investmentaktivität aus."

Angesichts des Flächenmangels im CBD intensiviert sich der Wettbewerb um
Immobilien in dessen unmittelbaren Umfeld. So werden derartige Objekte
häufiger gekauft und anschließend saniert oder umgenutzt. Dies dürfte zu
einer Aufwertung ebendieser umliegenden Standorte führen.

Frankfurt:
Umsatzplus aufgrund mehrerer Megadeals

- Mit einem Transaktionsvolumen von 6,3 Mrd. Euro ist Frankfurt der
umsatzstärkste Markt
- Großtransaktionen von Landmark-Buildings sorgen für starkes
Schlussquartal
- Auch Umlandstandorte mit hoher Investmentaktivität

Frankfurt konnte sich im Jahr 2016 den Status als deutsche
Immobilieninvestmenthauptstadt zurückerobern. Mit einem Transaktionsvolumen
von 6,3 Mrd. Euro wurde das Vorjahresergebnis um 12 % übertroffen. Getragen
wurde der Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkt vor allem von diversen
Großtransaktionen von Landmark-Buildings wie dem Commerzbank Tower, dem
Taunusturm oder dem Squaire als Teil des OfficeFirst-Portfolios.

Mit einem Anteil von 76 % am gesamten Transaktionsvolumen dominierten
Büroobjekte das Investmentgeschehen in Frankfurt. Während der
Investmentumsatz mit Hotels gegenüber dem Vorjahr deutlich anstieg (+ 116
%), wurden im letzten Jahr mangels Angebot jedoch kaum noch
Handelsimmobilien gehandelt (- 59 % ggü. 2015).

"Im letzten Jahr griffen Investoren auch immer häufiger bei Objekten in
Satelliten- und Backoffice-Standorten wie Eschborn oder Neu-Isenburg zu",
berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das
Investmentgeschäft in Frankfurt und konkretisiert: "In den Umlandgemeinden,
die statistisch nicht zum Frankfurter Markt gezählt werden, wurden im
letzten Jahr Objekte für etwa 1 Mrd. Euro gehandelt." "Auch 2017 dürften
Umlandstandorte als Anlagealternative weiterhin gefragt bleiben", erwartet
Schmid.

Hamburg:
Zweithöchstes Transaktionsvolumen seit 2007

- Extrem starkes Schlussquartal sorgt für Jahresumsatz von 4,7 Mrd. Euro
- Büroimmobilien zeichnen für zwei Drittel des Volumens verantwortlich
- Offene Spezialfonds dominieren das Marktgeschehen

Das Transaktionsvolumen am Hamburger Gewerbeinvestmentmarkt belief sich im
vergangenen Jahr auf fast 4,7 Mrd. Euro und damit den zweithöchsten jemals
erfassten Wert. Nur im Jahr 2007 wurde ein höheres Volumen erzielt. Allein
die in Hamburg gelegenen Objekte des OfficeFirst-Portfolios trugen mit etwa
einer halben Milliarde Euro zum Volumen bei und sorgten somit für ein sehr
umsatzstarkes Schlussquartal (ca. 1,9 Mrd. Euro).

Mit einem Anteil von 65 % trugen Büroobjekte zum Gros des
Investmentumsatzes bei. Auf Rang zwei und drei folgten Handelsimmobilien
mit einem Anteil von 14 % und Hotels mit 5 %.

Offene Spezialfonds stellten mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von 39 %
die mit Abstand aktivste Investorenklasse dar. "Aus Sicht dieser, in der
Regel langfristig agierenden, Fonds stellt Hamburg aufgrund seines
diversifizierten und stabilen Nutzermarktes einen relativ sicheren
Anlagehafen dar", erläutert Sascha Hanekopf, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg und blickt voraus:
"Auch 2017 dürften Spezialfonds daher die bedeutendsten Käufer von
Hamburger Gewerbeimmobilien sein."

Köln:
Transaktionsgeschehen spielte sich überwiegend außerhalb der City ab

- Überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. Euro
- Mit dem Verkauf der Zurich-Zentrale fand erneut ein Ausnahmedeal statt
- Die fünf größten Transaktionen fanden alle außerhalb der City statt

Am Kölner Gewerbeinvestmentmarkt wurde im vergangenen Jahr mit etwa 1,8
Mrd. Euro erneut ein hohes Transaktionsvolumen erzielt (Durchschnitt der
letzten 5 Jahre: 1,4 Mrd. Euro). Wie bereits im vorigen Jahr mit dem
Verkauf der Lanxess-Arena gab es auch in 2016 mit dem Erwerb der Zurich-
Zentrale einen großvolumigen Ausnahmedeal. Die Nachfrage der Investoren
wird auch im Jahr 2017 das Angebot bei Weitem übersteigen.

Nach wie vor zeichnet den Kölner Markt eine starke lokale Prägung aus. Auf
deutsche Käufer entfiel folglich über 60 % des Transaktionsvolumens.
Aufgrund der kleinteiligen Eigentümerstruktur im Stadtzentrum ist es für
auswärtige Investoren schwierig sich entsprechende Objekte zu sichern.

"Im vergangenen Jahr fand ein großer Teil des Transaktionsgeschehens
außerhalb der City statt", resümiert Panajotis Aspiotis, Managing
Director / Head of Düsseldorf und Köln bei Savills. "So fanden von den fünf
größten Verkäufen allein drei in Deutz (Zurich-Zentrale, Radisson Blu
Hotel, Ellmühle) und jeweils einer in Niehl (DuMont-Zentrale) und Ehrenfeld
(Mercedes-Benz-Center) statt - alles Lagen außerhalb der City."

München:
Dank Großtransaktionen wurde Vorjahresergebnis erneut erreicht

- Transaktionsvolumen mit 5,8 Mrd. Euro auf Vorjahresniveau
- Renditen für Objekte mit Mietsteigerungspotenzial könnten weiter
nachgeben
- Auch das Umland profitiert immer stärker von der Münchener Preisrallye

Mehr als 5,8 Mrd. Euro wurden im vergangenen Jahr mit dem Verkauf von
Münchener Gewerbeimmobilien umgesetzt, was in etwa dem Vorjahresergebnis
entspricht. "Vor allem diverse Großtransaktionen sorgten dafür, dass die
bayerische Landeshauptstadt das zweithöchste Volumen der Top-7-Märkte
aufwies", berichtet Dr. Frank Urfer, Director und bei Savills
verantwortlich für das Investmentgeschäft in München und Stuttgart. So
fanden beispielsweise der Highlight Tower, das BayWa Hochhaus oder auch der
Karstadt am Hauptbahnhof jeweils neue Eigentümer.

"Viele Investoren rechnen auch zukünftig mit steigenden Mieten und preisen
diese bei ihren Kaufpreisgeboten entsprechend ein, so dass die Renditen für
Objekte mit Mietsteigerungspotenzial weiter nachgeben könnten",
prognostiziert Urfer.

Angesichts der Flächen- und Produktknappheit im Stadtgebiet prüfen immer
mehr Investoren auch Objekte im Münchener Umland, welches statistisch nicht
zum Münchener Marktgebiet zählt. Die Umlandrenditen geben daher weiter
nach, so dass Eigentümer stark von den Ausstrahlungseffekten der Münchener
Preisrallye profitieren.

Stuttgart:
Neuer Rekordumsatz bei deutlich gefallenen Renditen

- Umsatz 2016 über 1,8 Mrd. Euro (+ 1 % ggü. 2015)
- Stärkster Renditerückgang aller Top-7-Märkte
- Steigendes Investoreninteresse in Umlandstandorten wie Feuerbach oder
Zuffenhausen

Am Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt wurden im vergangenen Jahr Objekte
für über 1,8 Mrd. Euro gehandelt. Damit wurde das Vorjahresergebnis leicht
übertroffen (+ 1 % ggü. 2015) und ein neuer Rekordumsatz erreicht. Mit der
hohen Nachfrage nach Stuttgarter Immobilien ging auch eine spürbare
Renditekompression einher: Die Spitzenrendite für Büroobjekte fiel seit
Ende 2015 um 80 Basispunkte - so stark wie in keinem anderen Top-7-Markt.

"Während sich das Interesse internationaler Käufer bisher vor allem auf das
Stadtzentrum sowie zentrumsnahe Bereiche von Stuttgart konzentrierte,
prüfen sie immer häufiger auch Stadteile wie Feuerbach, Zuffenhausen,
Weilimdorf oder Vaihingen sowie Satellitenstandorte wie Böblingen/
Sindelfingen, Ludwigsburg oder Esslingen", erklärt Dr. Frank Urfer,
Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in
München und Stuttgart. "Insbesondere um Objekte mit international bekannten
Mietern, etwa aus der Automobil- und Maschinenbaubranche, findet ein
intensiver Bieterwettstreit statt. Dies dürfte im laufenden Jahr für eine
weitere leichte Renditekompression sorgen."

Für Investoren, die im Stadtzentrum Stuttgarts nach Anlagemöglichkeiten
suchen, sind indes die Angebote im Bestand rar - zumal die Umnutzung
kleinteiliger Büroobjekte in Wohnungen das Angebot zunehmend verknappt.
Eine immer bedeutendere Alternative wird daher der frühzeitige Erwerb von
Projektentwicklungen sein.

Unseren aktuellen Marktüberblick können Sie kostenlos auf unserer Homepage
www.savills.de downloaden.


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11.01.2017 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch DGAP - ein Service der EQS Group AG.
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535543 11.01.2017
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