19.04. 21:30
08. April 2021 Verhaltener Start ins Jahr täuscht über hohes Investoreninteresse hinweg - deutliche Belebung in der zweiten Jahreshälfte in Sicht
Im ersten Quartal des Jahres 2021 wechselten in Deutschland Gewerbeimmobilien für etwa 9,4 Mrd. Euro den Eigentümer. Gegenüber dem Auftaktquartal des Vorjahres - mit 20,2 Mrd. Euro das volumenstärkste erste Quartal aller Zeiten - bedeutet dies einen Rückgang um 53 %. Betrachtet man die Auftaktquartale der letzten fünf Jahre, so lag das diesjährige Volumen um 30 % niedriger als im Mittel. "Der Start ins Immobilienjahr 2021 war geprägt von einer abwartenden Haltung vieler Eigentümer", berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, und ergänzt: "Viele Eigentümer bereiten baldige Marktansprachen vor, so dass in der zweiten Jahreshälfte mit einer deutlich höheren Dynamik zu rechnen ist. Bis dahin sind für viele ankaufswillige Kapitalanleger Off-Market-Ansätze das Mittel der Wahl, denn die Investorennachfrage ist weiterhin sehr hoch." Zahl der Transaktionen weiterhin unterdurchschnittlich Die momentan eher verhaltene Aktivität am Gewerbeinvestmentmarkt zeigt sich beim Blick auf die Zahl der Transaktionen. Im ersten Quartal 2021 fanden weniger als 440 Einzel- und Portfoliotransaktionen statt, was in etwa den Transaktionszahlen des zweiten und dritten Quartals 2020 entsprach. In den fünf Jahren vor Beginn der COVID-19-Pandemie fanden im Durchschnitt 577 Transaktionen pro Quartal statt. Betrachtet man die Zahl der Transaktionen in den vergangenen zwölf Monaten (ca. 1.800 Verkäufe), so lag die Zahl der Abschlüsse in etwa auf dem Niveau der Jahre 2013 und 2014. Seit Beginn der COVID-19-Pandemie hat sich die Transaktionszahl damit auf einem neuen niedrigeren Niveau eingependelt. Gesunkene Spitzenrenditen spiegeln hohe Nachfrage wider Die geringe Zahl der Transaktionen ist jedoch den derzeitigen äußeren Umständen und der daraus resultierenden Angebotsknappheit geschuldet und nicht etwa ein Ausdruck einer womöglich nachlassenden Nachfrage. Dies lässt sich an den Spitzenrenditen ablesen. Seit Beginn der Pandemie gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den zentralen Lagen der Top-6-Städte um weitere 6 Basispunkte nach. Für Spitzen-Büroobjekte in B-Lagen gaben die Renditen im Durchschnitt über die sechs Städte sogar um 15 Basispunkte nach. "Core ist nach wie vor die mit Abstand begehrteste Risikoklasse am deutschen Investmentmarkt und der intensive Bieterwettstreit hat die Anfangsrenditen weiter abschmälzen lassen. Für gut positionierte und langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermietete Immobilien werden aber auch in B-Lagen Rekordpreise gezahlt. Vor allem Büroimmobilien mit Nutzern der Öffentlichen Hand werden als eine Art Bundesanleihe-Substitut gesehen und entsprechend eingepreist", erklärt Lemli. Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien sanken binnen eines Jahres sogar um 20 Basispunkte. Demgegenüber stiegen die Renditen für Shoppingcenter, Hotels und Fachmarktzentren an. Im Auftaktquartal des laufenden Jahres bewegten sich die meisten Renditen hingegen seitwärts. Im Durchschnitt der Top-6 lagen sie zum Ende des Quartals bei 2,8 % für Büroimmobilien, 3,0 % für Geschäftshäuser in 1a-Lagen, 4,3 % für Fachmarktzentren und 3,5 % für Logistikimmobilien. Im weiteren Jahresverlauf ist damit zu rechnen, dass sich die Renditen in den unterschiedlichen Segmenten noch weiter auseinanderbewegen. "Core-Büroimmobilien, Logistikobjekte sowie Sozialimmobilien und Lebensmittelmärkte werden sich weiter verteuern, während die Preise für die meisten Handelsobjekte ohne starken Lebensmittelanker tendenziell weiter sinken", erwartet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills. Bedeutungsgewinn von Logistik- und Sozialimmobilien hält an Die verschiedenen Entwicklungstendenzen in den Nutzungsarten spiegeln sich auch bei den Volumina wider. Im ersten Quartal 2021 waren Büroimmobilien mit ca. 3,2 Mrd. Euro bzw. 34 % des Gesamtvolumens abermals die begehrteste Nutzungsart bei den Investoren. Auf den zweiten Rang kamen mit etwa 1,7 Mrd. Euro bzw. 18 % des Volumens Industrie- und Logistikimmobilien, die damit Handelsimmobilien auf den dritten Rang verwiesen (1,5 Mrd. Euro bzw. 16 % Volumenanteil). "Logistikimmobilien standen schon in den Vorjahren zunehmend im Fokus vieler Investoren. Die Pandemie hat aber auch diese Entwicklung nochmals beschleunigt und für zusätzliche Nachfrage am Investmentmarkt gesorgt", konstatiert Lemli und fügt hinzu: "Als zentrale Logistikdrehscheibe Europas bietet Deutschland eine Reihe von exzellenten und auf absehbare Zeit gefragten Logistikstandorten. Viele der marktbeherrschenden Logistiker, Onlinehändler oder auch Lebensmittelketten weisen zudem hervorragende Bonitäten auf. Die Kombination aus bonitätsstarken Mietern und langfristig gefragten Standorten passen genau zu den Anlagekriterien vieler institutioneller Investoren." Ebenfalls an Bedeutung gewonnen haben Sozialimmobilien wie Pflegeheime und Betreutes Wohnen. Fast 8 % des Volumens entfiel im ersten Quartal auf solche Immobilien. In den vergangenen zwölf Monaten machten Sozialimmobilien rund 7 % des Volumens aus, während es in den Jahren 2015 bis 2019 im Mittel nur rund 3 % waren. Der 425 Mio. Euro schwere Ankauf des Atlas-Portfolios durch Swiss Life wird von Savills auf das vierte Quartal 2020 datiert. Interesse an Standorten abseits der Top-6 bleibt hoch Auf die Top-6-Städte entfielen zwischen April 2020 und Ende März 2021 rund 51 % des Gesamtvolumens. Dies entspricht dem Durchschnitt der vorherigen fünf Jahre. Auch beim Volumen in den B-, C- oder auch D-Städten gibt es bis dato nur marginale Abweichungen vom Fünfjahresmittel der Jahre vor Beginn der COVID-19-Pandemie. Angesichts der gestiegenen Verunsicherung wäre eine noch stärkere Fokussierung auf die liquiden Top-6-Städte zu erwarten gewesen. "Es zeigt sich, dass Investoren noch stärker auf die zu erwartende Stabilität der Mieteinnahmen fokussieren. Wird diese als hoch bewertet, sind auch Immobilien in Standorten abseits der Top-6-Städte sehr gefragt," berichtet Schenk. "Bei Logistikimmobilien, Lebensmittelmärkte oder auch Sozialimmobilien stehen ohnehin sehr viel mehr Standorte in den Ankaufsprofilen der Investoren. Insofern hat die aktuelle Ausnahmesituation den Blick auf die langfristigen Fundamentaldaten geschärft. Die dezentral strukturierte Bundesrepublik bietet diesbezüglich eine Vielzahl an attraktiven Standorten", so Schenk weiter. Im ersten Quartal entfielen hingen nur 38 % des Volumens auf die Top-6-Städte. Die Städte mit dem höchsten Transaktionsvolumen waren Berlin mit 1,2 Mrd. Euro, Hamburg mit 676 Mio. Euro sowie München und Frankfurt mit 572 bzw. 514 Mio. Euro (jeweils ohne Umland). Die weiteren Top-6-Städte Düsseldorf und Köln kommen im Ranking der umsatzstärksten Städte des Auftaktquartals hingegen nur auf die Ränge sechs und zwölf. Internationale Bieter stehen in den Startlöchern Aufgrund der Reise- und Kontaktbeschränkungen haben einheimische Investoren oder solche mit Dependancen oder Partnern in Deutschland momentan Vorteile am hiesigen Immobilienmarkt. Der Anteil deutscher Investoren am Transaktionsvolumen lag im ersten Quartal 2021 bei 71 %. In den vergangenen zwölf Monaten lag ihr Anteil mit 63 % ebenfalls deutlich über dem Mittel der fünf Jahre vor Beginn der Pandemie von 52 %. "Nicht nur bei in- sondern auch bei ausländischen Investoren ist das Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien ausgesprochen hoch. Deutschland wird international als einer der stabilsten Nutzermärkte angesehen, wodurch die Rolle als sicherer Hafen noch mehr an Bedeutung gewonnen hat", beobachtet Lemli und blickt voraus: "Sobald es Erleichterungen bei den Reise- und Kontaktbeschränkungen gibt, ist mit einer starken Rückkehr internationaler Investoren, beispielsweise aus Südeuropa, der Golfregion oder auch aus Singapur, zu rechnen." Ausblick 2021: Nachfrageüberhang am Investmentmarkt bleibt bestehen Mit einer Rückkehr vieler internationaler Investoren rechnen auch viele verkaufswillige Eigentümer. In Erwartung von dann noch intensiveren Bieterverfahren und somit höheren Preisen werden aktuell noch viele Produkte zurückgehalten. Insbesondere bei Non-Core-Objekten ist die Preisgestaltung, auch aufgrund nur weniger abgeschlossener Transaktionen, weiterhin recht intransparent und die Preisvorstellung von Verkäufern und Bietern liegen oftmals noch nicht nah genug beieinander. "Ab voraussichtlich Mitte des Jahres wird die Produktverfügbarkeit deutlich zunehmen und zu mehr Transaktionen von Core- aber auch Non-Core-Objekten führen. Die wachsende Evidenz bei den Renditen wird dann weitere noch laufende Prozesse vereinfachen und beschleunigen", prognostiziert Lemli. Auf der Nachfragseite dominieren weiterhin risikoaverse Anleger, die immer mehr Kapital aus auslaufenden und noch relativ hoch verzinsten Staatsanleihen neu allokieren müssen. Aber auch zahlreiche bestehende oder neu aufgelegte Value-Add- und Core-Plus-Vehikel haben hohe Kapitalzusagen erhalten und sind auf der Suche nach Produkten. "Obwohl das Angebot im weiteren Jahresverlauf wächst, dürfte der Nachfrageüberhang am Investmentmarkt bestehen bleiben", sagt Lemli und ergänzt: "Dies wird sehr wahrscheinlich dazu führen, dass die Renditen für Core-Produkte weiter sinken und zumindest bei Büros auch die Non-Core-Renditen vorerst noch recht stabil bleiben". Für das Gesamtjahr 2021 rechnet Savills damit, dass das Transaktionsvolumen erneut die Marke von 50 Mrd. Euro überschreitet. Alle Daten und Fakten finden Sie auf unserer Homepage www.savills.de/research in unserem aktuellen Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland. Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: * Investment Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
|
1182361 08.04.2021