09. April 2021

Top-6-Bürovermietungsmärkte Q1-2021

Mehr als ein Fünftel des Flächenumsatzes durch die öffentliche Hand - Flächenfertigstellungsvolumen übertrifft Zehnjahresdurchschnitt um mehr als 50 %

• Leichter Rückgang im Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 3,0 %


• Leerstand steigt gegenüber Vorquartal um 30 Basispunkte auf 3,8 %, Spitzenmieten sinken um 1,0 % auf 35,32 Euro pro m² pro Monat


• 1,6 Millionen m² Büroneubauvolumen bis 2022, 65 % Vorvermietungsquote

Die COVID-19-Pandemie bestimmt weiterhin die Aktivität auf den Top-6-Büromärkten in Deutschland. Im Vergleich zu den Quartalen zuvor spürt man jedoch, dass die Nutzer wieder mit mehr Zuversicht in die Zukunft blicken, auch wenn weiterhin Unsicherheit bezüglich des räumlich flexiblen Arbeitens besteht. Viele Schreibtischarbeiter können sich zwar vorstellen einige Tage pro Woche Remote zu arbeiten, sie sehen aber auch, dass das Büro ein wichtiger Baustein in ihrer Arbeitswelt bleiben wird. Zwar ist der Flächenumsatz in den Top-6-Büromärkten gegenüber dem Vorjahresquartal mit 653.500 m² leicht um 3,0 % zurückgegangen, jedoch war das erste Quartal 2020 noch weitgehend von der vorpandemischen Realität geprägt. Ein vergleichbares Quartal, zumindest hinsichtlich der Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie, war das zweite Quartal 2020. Gegenüber dieses Quartals wurde im ersten Quartal 2021 rund 25 % mehr Bürofläche umgesetzt.

Öffentliche Hand bleibt weiterhin der dominante Akteur am Büromarkt

Die öffentliche Hand sorgt auch weiterhin für Stabilität am Büromarkt. Insgesamt hat der öffentliche Sektor im ersten Quartal 2021 rund 136.000 m² Bürofläche angemietet und zeichnet damit für rund ein Fünftel des Flächenumsatzes verantwortlich. Besonders aktiv zeigte sich der öffentliche Sektor in Köln. Hier machte die Nachfrage der öffentlichen Hand ca. 37 % des gesamten Flächenumsatzes aus. Aber auch in Frankfurt am Main und Hamburg betrug ihr Marktanteil rund 30 %. "Die öffentliche Hand profitiert derzeit von ihrem Status als sicherer Mieter. Darüber hinaus ist sie ein Mieter der sehr viele unterschiedliche Bedarfe abdeckt und daher auch bereit ist in vielfältigen Lagen und Qualitäten anzumieten. Das macht sie derzeit beliebt bei Vermietern", erklärt Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für die Agency Germany bei Savills. Insgesamt zeigt sich, dass in den Städten, wo die öffentliche Hand überdurchschnittlich stark angemietet hat, auch der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal zugelegt hat. Dabei verzeichnete den stärksten Anstieg Köln mit einem Plus in Höhe von 127 %. Die Mieten blieben in den Top-6-Büromärkten weitestgehend stabil. Lediglich in Berlin gaben die Spitzen- und Medianmiete* leicht nach. Über alle Top-6-Büromärkte sank die Spitzenmiete gegenüber dem Vorquartal um 0,8 % auf 35,40 Euro pro m² pro Monat. Die Medianmiete* hingegen stieg um 1,9 % auf 17,71 Euro pro m² pro Monat.

Neubauprojekte aufgrund ihrer Flexibilität gefragt bei Nutzern

Die Leerstandsquote liegt im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte derzeit bei 3,8 %. Gegenüber dem Vorquartal ist sie um 30 Basispunkte und gegenüber dem Vorjahresquartal um 63 Basispunkte gestiegen. Den stärksten Anstieg mit 60 Basispunkten verzeichnete München. Köln ist die einzige Top-6-Stadt, in der der Leerstand gesunken ist. Ein Grund für den gestiegenen Leerstand ist das hohe Projektfertigstellungsvolumen. So wurden in 2020 1,75 Millionen m² Bürofläche fertiggestellt. Das sind rund 75 % mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Das zeigt, dass die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie im Bausektor nur wenig spürbar waren, während die Nachfrage am Büromarkt aufgrund der Kontaktbeschränkungen und der unsicheren wirtschaftlichen Lage in den letzten Quartalen vergleichsweise niedrig war. Das wird auch für dieses Jahr der Fall sein. Voraussichtlich wird der Flächenumsatz in 2021 unterhalb des Durchschnitts der Jahre 2015 bis 2019 (3,6 Millionen m²) liegen. Demgegenüber wird das Flächenfertigstellungsvolumen mit 1,6 Millionen m² weit überdurchschnittlich ausfallen (Durchschnitt 2015-2019: 0,9 Millionen m²). Davon sind derzeit bereits rund 65 % vorvermietet. Jedoch bedeutet dies nicht, dass der Leerstand in Neubauprojekten steigen wird. "Neubauprojekte mit moderner Ausstattung sind weiterhin gefragt. Insbesondere aufgrund der derzeitigen Unsicherheit, hinsichtlich des zukünftigen Flächenbedarfs, achten Nutzer derzeit stark auf Qualität und Flexibilität der Gestaltungsmöglichkeiten. Dafür sind sie auch bereit Spitzenpreise zu bezahlen", weiß Aspiotis.

Voraussichtlich steigende Vermietungsaktivität im weiteren Jahresverlauf

Derzeit kann beobachtet werden, dass sich der Büromarkt auf dem aktuell erreichten Niveau stabilisiert. Für den weiteren Jahresverlauf könnte es aber zu einem Aufholprozess kommen. Viele Unternehmen haben im letzten Jahr aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Lage Anmietungsentscheidungen vorerst gestoppt und ihren Expansionskurs unterbrochen. "Mit mehr Klarheit über den weiteren Pandemieverlauf werden diese Unternehmen jedoch wieder aktiver und für mehr Nachfrage am Büromarkt sorgen. Insbesondere weil sich die Nutzer bewusst sind, dass ein zukünftiger Arbeitsplatz sowohl den Anforderungen eines klassischen Büroarbeitsplatzes als auch denen von Remote Working gerecht werden muss", erklärt Dr. Martin Kern, Senior Consultant Research bei Savills. "Weil die Unternehmen für ihre Planungen jedoch Vorlaufzeit benötigen, gehen wir erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 von einem merklichen Anstieg der Vermietungsaktivität aus", ergänzt Aspiotis.

*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.

Alle Daten und Fakten zu den Top-6-Büromärkten Deutschland können Sie auf unserer Homepage unter www.savills.de/research auch in unserem aktuellen Market in Minutes Top-6-Büromärkte downloaden und nachlesen.

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