• Gestiegene monatliche Belastungen und verringerte Renditeperspektiven haben 2022 für einen Einbruch bei Immobilienfinanzierungen gesorgt


• Höhere Eigenkapitalanteile und geringere Tilgungssätze bei längerer Tilgungsdauer


• Finanzierungszertifikate können gerade bei Notverkäufen ein überzeugendes Argument sein und für Preisnachlässe sorgen

Frankfurt am Main, 25.01.2023 ? In kaum einem Finanzierungssegment haben sich die Bedingungen 2022 so stark verändert wie beim Neugeschäft für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Lag der durchschnittliche Effektivzins laut Angaben der Bundesbank im Januar vergangenen Jahres noch bei 1,35%, ist er bis Ende des Jahres auf zwischenzeitlich über 4% angestiegen. Die Folgen für das Segment als Ganzes, das hinsichtlich der Anzahl der Abschlüsse einen Einbruch von über 20% (Q4: -45%) verkraften musste, aber auch für jeden einzelnen Kreditnehmer sind immens. Dies zeigt eine aktuelle Auswertung von Marktdaten des Baufinanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf.

Belastungsgrenze bei vielen Eigennutzern erreicht

Bei der Betrachtung der Auswirkungen auf die Kreditnehmer sticht in erster Linie die gestiegene monatliche Belastung ins Auge, die mit der Aufnahme eines neuen Immobilienkredits verbunden ist. Während die monatliche Gesamtrate bei Selbstnutzern 2021 noch durchschnittlich 1.447 Euro betrug, ist sie 2022 auf 1.717 Euro angestiegen (+18,7%). Betrachtet man nur das vierte Quartal, sind es sogar 1.877 Euro, was gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum einem Anstieg von 23,6% entspricht. Eine ähnliche Entwicklung, wenn auch auf niedrigerem absoluten Niveau, lässt sich bei den Kapitalanlegern feststellen. ?Insbesondere für viele Bau- und Kaufinteressenten, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, ist die Belastungsgrenze damit erreicht oder sogar überschritten?, beschreibt Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Hüttig & Rompf AG, die aktuelle Situation. Dies gilt umso mehr, als die Höhe der monatlichen Gesamtrate nur einen Teil der Veränderungen widerspiegelt. ?Gleichzeitig haben sich nämlich auch das aufzubringende Eigenkapital erhöht sowie der Tilgungssatz reduziert.?

Deutlich erhöhte Eigenkapitalanforderungen

Steuerten Eigennutzer 2021 im Schnitt noch etwas über 110.000 Euro an eigenen Mitteln zum Bau oder Kauf ihrer Immobilie bei, ist dieser Betrag 2022 auf 140.000 Euro angestiegen. Im gerade abgelaufenen Quartal waren es sogar fast 150.000 Euro. Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil an den Gestehungskosten ist damit von 20% auf 24,8% (2022) bzw. zuletzt sogar 28% (Q4 2022) angestiegen. Dies ist nötig, um die Finanzierung von den Banken, die ihre Anforderungen in den zurückliegenden Monaten deutlich erhöht haben, überhaupt erst zu angemessenen Konditionen zugesagt zu bekommen.

Die Verringerung des Tilgungssatzes dient dagegen dazu, die monatlichen Belastungen in einem stemmbaren Rahmen zu halten. 2021 lag der Tilgungssatz bei neu abgeschlossenen Baukrediten von Eigennutzern bei 2,8%. Im Jahr darauf ist dieser auf durchschnittlich 2,4% gesunken. In Q4 2022 waren es nur noch 2,2%. Die Reduzierung von 2,8% auf 2,2% hat ceteris paribus (3,6% Effektivzins) eine Verlängerung der rechnerischen Tilgungsdauer von rund 23 auf gut 27 Jahre zur Folge. Für Interessenten unterstreicht diese Entwicklung insbesondere die Bedeutung von Sondertilgungen.

Kapitalanleger können noch finanzieren, warten aber ab

Da Käufer, die ein Objekt zur Kapitalanlage suchen, im Schnitt über ein um 30% höheres Gesamteinkommen verfügen (monatlich 8.462 Euro versus 6.518 Euro für Eigennutzer), liegt die Belastungsgrenze bei ihnen deutlich weiter oben. Ihre momentane Zurückhaltung resultiert in erster Linie aus den verringerten Renditeperspektiven des Immobiliensegments. ?Die aktuelle Zurückhaltung könnte sich mit einem allgemeinen inflationsbedingten Mietanstieg sowie einer Reduzierung der Kaufpreise, wie wir aktuell bereits in geringem Maße sehen, wieder verbessern?, so Rompf. ?Erste Tendenzen in diese Richtung beobachten wir bereits.?


Aktuell befindet sich der Immobilienmarkt allerdings noch in einer Art Pattsituation. Die Finanzierungskosten sind erheblich angestiegen, andererseits haben die Kaufpreise bereits etwas nachgegeben. Gerade bei Notverkäufen können schon jetzt deutliche Preisnachlässe erzielt werden. Potenzielle Interessenten sollten deshalb vorbereitet sein. Für den Verkäufer kann dabei ein Finanzierungszertifikat, mit dem die ausgewählte Bank bestätigt, dass sie den Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung begleiten würde, ein überzeugendes Argument sein.

Ausgewählte Finanzierungsaspekte (Durchschnitt)

Quelle: Hüttig & Rompf AG

Ausblick ? Kaufpreise

Ditmar Rompf: ?Aktuell bewegt sich auf dem Immobilienmarkt nur wenig. Die Finanzierungskosten sind stark angestiegen, viele potenzielle Verkäufer sind aber noch nicht bereit, diesen Umstand in ihren Preisvorstellungen zu berücksichtigen. Gerade bei Immobilienbesitzern mit Verkaufsdruck dürfte sich hier in den kommenden Wochen und Monaten aber eine zunehmende Anpassung an die neue Realität bemerkbar machen. Kaufinteressenten sollten deshalb vorbereitet sein.?

Ausblick ? Zinsentwicklung

Ditmar Rompf: ?Grundsätzlich ist die weitere Entwicklung der Bauzinsen schwer zu prognostizieren. Zu komplex und vielfältig sind die Faktoren, die gerade in unsicheren Zeiten zu Veränderungen des allgemeinen Zinsniveaus führen können. Einiges spricht jedoch dafür, dass wir uns zunächst auf dem aktuellen Niveau um die vier Prozent einpendeln werden.?

Über die Hüttig & Rompf AG

Die 1988 gegründete Hüttig & Rompf AG ist auf die Vermittlung von Baufinanzierungen spezialisiert und gehört zu den Top 3 Baufinanzierungsvermittlern Deutschlands. Sie beschäftigt ein Team von 270 Mitarbeiter/innen, davon 155 Baufinanzierungsberater/innen, an 28 Standorten im gesamten Bundesgebiet. Das Partnernetzwerk des Unternehmens umfasst 500 Partnerbanken und Sparkassen und 2.750 Immobilienvertriebspartner.

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